• ...

    E-Mail
    info@cinaroglu.com.tr

  • ...

    Telefon

    (352) 222 48 58 (352) 222 48 59

2018 /24 Taşınmazlarda Yeniden Değerleme Uygulaması (7144 Sayılı “Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun)

SİRKÜLER TARİHİ        :17.08.2018                                          

SİRKÜLER NO             :2018 / 24

Konu: Taşınmazlarda Yeniden Değerleme Uygulaması (7144 Sayılı “Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun)

Bu sirküler bilgi verme amacını taşımaktadır ve müşavirliğimize danışılmadan yapılacak işlemlerden sorumluluğumuz yoktur.

25/05/2018 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren 7144 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun ile 213 sayılı Vergi Usul Kanunu’na Geçici 31. Madde eklenmiştir. Mezkur madde ile tam mükellefiyete tabi ve bilanço esasına göre defter tutan gelir ve kurumlar vergisi mükelleflerine maddenin yürürlük tarihi itibariyle aktiflerinde kayıtlı bulunan taşınmazları 30.09.2018 tarihine kadar yeniden değerlemeye tabi tutma imkanı tanınmıştır.

Kanunun tanımış olduğu imkandan faydalanmak isteyen mükellefler taşınmazlarının defter kayıtlarında yer alan değerlerini Yİ-ÜFE değerindeki artış oranına göre yeniden değerleyebileceklerdir. Değerleme sonrasında oluşacak olan değer artışı pasifte özel bir fon hesabında tutulacak ve söz konusu tutar üzerinden % 5 olarak hesaplanan vergi, yeniden değerleme işleminin yapıldığı tarihi izleyen ayın 25 inci günü akşamına kadar bir beyanname ile gelir veya kurumlar vergisi yönünden bağlı olunan vergi dairesine beyan edilecek ve aynı süre içerisinde ödenecektir. Yapılan ödeme tutarı Kurumlar ve ya Gelir Vergisinin matrahından indirilemeyeceği gibi herhangi bir vergiden mahsup da edilemeyecektir. Ayrıca ödemenin zamanında gerçekleştirilememesi durumunda bu maddeden faydalanma imkânı ortadan kalkacaktır.

1.YENİDEN DEĞERLEMEDEN YARARLANABİLECEK MÜKELLEFLER

Kurumlar vergisi mükellefleri 5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanun’un (KVK) 1 inci maddesinde sayılmıştır. Bu kapsamda sermaye şirketleri, kooperatifler iktisadi kamu kuruluşları, dernek veya vakıflara ait iktisadi işletmeler ve iş ortakları yeniden değerleme uygulamasından yararlanabilecek mükellefler arasında yer almaktadır.

Gerek Kanun maddesinde belirtildiği gerekse Tebliğ’de açıklandığı üzere;

  1. Dar mükellefiyet esasında vergilendirilen mükellefler,
  2. İşletme hesabı ( zirai işletme hesabı dahil) esasına göre defter tutan mükellefler,
  3. Serbest meslek kazanç defteri tutan serbest meslek erbabı mükellefler,
  4. Finans ve bankacılık sektöründe faaliyet gösteren mükellefler,
  5. Sigorta ve reasürans şirketleri,
  6. Emeklilik şirketleri ve emeklilik yatırım fonları,
  7. Münhasıran sürekli olarak işlenmiş altın, gümüş, alım-satımı ve imali ile iştigal eden mükellefler,
  8. VUK’un 215’inci maddesi uyarınca kendilerine, kayıtlarını Türk para birimi dışında başka bir para birimiyle tutmalarına izin verilen mükellefler,

yeniden değerleme uygulamasından yararlanmayacaktır.

Söz konusu yeniden değerleme işlemi bir zorunluluk olmayıp kapsama giren mükelleflerin tercihine bırakılmıştır. Tebliğde yararlanma hakkı olan mükelleflerin Kanunun yürürlüğe girdiği tarih itibarıyla yasal defterlerinden kayıtlı olan taşınmazların tamamını değerleyebilecekleri gibi bir kısmını da değerleyebilecekleri, isteyen mükelleflerin ise bilançolarında yer alan taşınmazlarını yeniden değerlemeye tabii tutmayarak tarihi maliyetleriyle bırakabilecekleri şeklinde açıklama yapılmıştır.

2.YENİDEN DEĞERLEME KAPSAMINA GİREN İKTİSADİ KIYMETLER

Kanun maddesinden de belirtildiği üzere, yeniden değerleme işlemi sadece söz konusu maddenin yürürlüğe girdiği 25.05.2018 tarihi itibarıyla aktifte kayıtlı bulunan taşınmazlar için yapılacaktır. Taşınmazın tanımını açıklayacak olursak 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nda belirtilmiş olup mezkur Kanun’un 704 üncü maddesine göre taşınmaz mülkiyetinin konusu; arazi, tapu kütüğünde ayrı sayfalara kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar, kat mülkiyeti kütüğünde kayıtlı bağımsız bölümler oluşturmaktadır. Bu çerçevede sayılan sabit kıymetlerin tamamının yeniden değerleme uygulamasından yararlanması gerekmektedir. Kanunda yer alan düzenlemede ve Tebliğ’de yapılan açıklamalarda da yeniden değerleme uygulamasından yararlanılmasında taşınmazların belirli bir süre aktifte bulunması şartı ile taşınmazların sayısında bir sınırlama belirtilmemiştir. Ancak Tebliğ’de yapılan açıklamalarda taşınmazların alım, satım ve inşa işleri ile devamlı olarak uğraşanların bu amaçla aktiflerinde kayıtlı bulunan emtia niteliğindeki kıymetler için yeniden değerleme uygulamasında yararlanılmayacağı, ancak emtia niteliğinde bulunmayan kiralamaya konu edilen taşınmazların yeniden değerlemeye tabi tutulabileceği ifade edilmiştir. Sat, kirala, geri al işlemine veya kira sertifikası ihracına konu edilen taşınmazlar da söz konusu uygulamadan yaralanamayacak taşınmazlar arasında sayılmıştır.

Yeniden değerlemeye tabi tutulacak taşınmazların, VUK’a göre amortismana tabi iktisadi kıymet mahiyetinde olması şeklinde bir düzenleme olmadığı için uygulamadan faydalanmak isteyen mükellefler, amortismana tabi olmayan boş arazi ve arsaların da yeniden değerlemeye tabi olmayan boş arazi ve arsaların da yeniden değerlemeye tabi tutulabileceklerdir.

3.İKTİSADİ KIYMETLERİN YENİDEN DEĞERLEMEYE ESAS DEĞERLERİN TESPİTİ

Yeniden değerleme, taşınmazların ve varsa bu taşınmazlara ait amortismanların, VUK’ta yer alan değerleme hükümlerine göre tespit edilen ve bu maddenin yürürlüğe girdiği 25/05/2018 tarih itibari ile yasal defter kayıtlarında yer alan değerleri üzerinden yapılacaktır. Amortisman zorunlu olmayıp mükelleflerin tercihine bırakılmıştır. Mükellefler amortismana tabi iktisadi kıymetlerinin tamamı veya bir kısmı için amortisman ayırabileceği gibi bir yıl amortisman ayırım diğer yıl amortisman ayırmayabilirler. Ancak VUK’un 319 uncu maddesinin 4 üncü fıkrasında yer alan, amortismanın her hangi bir yıl yapılmamasından veya ilk uygulanan nispetten düşük bir hadle yapılmasından dolayı amortisman süresinin uzatılamayacağını da göz ardı etmemek gerekir.

VUK’un 262 inci maddesinde maliyet bedeli, bir iktisadi kıymetin iktisap edilmesi veyahut değerinin artırılması münasebetiyle yapılan ödemelerle bunlara müteferri bilumun değerlerin toplamı şeklinde tamamlanmıştır. Anılan Kanun’un 269 uncu maddesinde iktisadi işletmeler dahil bilimum gayrimenkullerin maliyet bedeli ile değerleneceği, 270 inci maddesinde gayrimenkullerde satın alma bedellerinden başka hangi giderlerin maliyete ekleneceği sayılmış, 272 inci maddesinde ise normal bakım, tamir ve temizleme giderleri dışında, gayrimenkulü genişletmek veya iktisadi kıymetini artırmak maksadıyla yapılan giderlerin gayrimenkulün maliyet bedeline ekleneceği hüküm altına alınmıştır.

Ayrıca VUK 163 Sıra Nolu Tebliğinde, taşınmazların finansmanında kullanılan kredilere ilişkin faiz giderlerinin ve kur farklarının aktifleşme tarihine kadar olan kısmının maliyet bedeline eklenmesi gerektiği, aktifleştirme tarihinden sonraki dönemlere ilişkin olanların ise ilgili yıllarda doğrudan gider yazılabileceği veya maliyete eklenerek amortismana tabi tutulabileceği hükmü altına alınmıştır. 334 Sıra Nolu VUK Tebliği’nde, lehe oluşan kur farklarının da aktifleştirme işleminin gerçekleştiği dönemin sonuna kadar oluşan kısmının maliyetle ilişkilendirilmesi gerektiği, aktifleştirildikten sonraki döneme ilişkin olanların ise kambiyo geliri olarak değerlenebileceği veya maliyetten düşülmek suretiyle amortismana tabi tutulabileceği şeklinde açıklama yapılmıştır.

Yeniden değerlemeye tabi tutulacak taşınmaların maliyet bedeli ile maliyet bedeline dahil edilen giderler ayrı ayrı yeniden değerlemeye tabi tutulacağından ve her bir gider için ayrı ayrı yeniden değerleme oranı tespit edileceğinden uygulamadan yararlanacak olan iktisadi kıymetlerin yeniden değerlemeye esas değerlerini tespit etmek önem arz etmektedir.

4.YENİDEN DEĞERLEME NE ZAMANA KADAR YAPILABİLİR

Yeniden değerleme uygulamasından yararlanma hakkına haiz olan mükellefler, maddenin yürürlüğe girdiği 25/05/2018 tarihi itibari ile yasal defter kayıtlarında yer alan taşınmazlar ve varsa bunlara ait amortismanlar esas alınmak suretiyle 30/09/2018 tarihine kadar yapılabilecektir. Uygulamadan yararlanabilmek için mükelleflerin 30/09/2018 tarihine kadar değerleme işlemini yapmaları ve değer artışına ilişkin vergiyi de değerleme işleminin yapıldığı tarihi izleyen ayın 25 inci günü akşamına kadar beyan edip aynı süre içerisinde ödemeleri gerekmektedir.

5.YENİDEN DEĞERLME ORANI NASIL TESPİT EDİLİR

VUK’un mükerrer 298 inci maddesine göre enflasyon düzeltmesine tabi tutulan en son bilançoda yer alan taşınmazlar( enflasyon düzeltmesi en son 2004 yılında yapıldığı için 2004 yılı bilançosunda yer alıp maddenin yürürlük tarihi itibari ile aktifte kayıtlı olan taşınmazlar) ve bunların amortismanları, yine mezkur Kanun’un mükerrer 298 inc maddesine göre enflasyon düzeltmesine tabi tutulan en son bilanço tarihinden sonra iktisap edilen taşınmazlar (2004 yılından sonra iktisap edilip maddenin yürürlük tarihi itibari ile aktifte kayıtlı bulunan taşınmazlar) ve bunların amortismanları şeklindedir.

Geçici 31 inci maddede yeniden değerleme oranının Yİ-ÜFE  endeksi dikkate alınarak hesaplanacağı, söz konusu endeksin ise Türkiye İstatistik Kurumu’nun her ay için belirlediği 01/01/2005 tarihinden itibaren üretici fiyat endeksi (ÜFE) değerlerini, 01/01/2014 tarihinden itibaren yurt içi üretici fiyat endeksi (Yİ-ÜFE) değerlerini ifade ettiği hükmolunmuştur.

En son bilanço tarihinden sonra iktisap edilen taşınmazlar ve bunların amortismanları için yeniden değerleme oranı; maddenin yürürlüğe girdiği 25/05/2018 tarihinden bir önceki aya ( Nisan-2018) ilişkin Yİ-ÜFE değerinin, taşınmazın iktisap edildiği ayı izleyen aya ilişkin Yİ-ÜFE değerine bölünmesi ile bulunacaktır. Örneğin hesap dönemi takvim yılı olan bir mükellefin 01/06/2010 tarihinde aktifine kaydettiği taşınma için düzeltilmesinde dikkate alınacak yeniden değerleme oranı, Nisan-2018 Yİ-ÜFE  değerinin (348,88), Temmuz -2010 Yİ-ÜFE değerine (171,81) bölünmesi ile bulunan katsayı olacaktır.

6.YENİDEN DEĞERLEME UYGULAMASI

Yeniden değerleme işlemi yapılırken önce yeniden değerleme kapsamındaki taşınmazlar belirlenecek, sonra her bir taşınmazın yeniden değerlemeye esas değeri tespit edilecek ve her bir taşınmaz ve maliyet bedeline eklenen unsurlar için ayrı ayrı yeniden değerleme oranı hesaplanacaktır. Son olarak da taşınmazların 25/05/2018 tarihi itibari ile  kayıtlı değerleri ve bunlara ilişkin birikmiş amortismanları yeniden değerleme oranları ile çarpılarak yeniden değerleme sonrası değer bulunacaktır.

Uygulama sonucunda ortaya çıkan değer artışı hesaplamada Kanun net değer artışı usulünü benimsemiştir. Net bilanço aktif değeri, taşınmazların bilançonun aktifine yazılı değerlerinden, bunlar için ayrılmış olup bilançonun pasifinde gösterilen birikmiş amortismanların bilançonun aktifine kayıtlı değerlerinden, bunlar için ayrılmış olup bilançonun pasifinde gösterilen birikmiş amortismanların tenzili suretiyle bulunan tutarı ifade etmektedir. Ayrıca amortismanlarda yeniden değerleme tutarının belirlenmesinde, amortisman herhangi bir yıl yapılmaması durumunda dahi tam olarak ayrılmış varsayılacağını unutmamak gerekir.

Taşınmazların her birine isabet eden tutarları, ayrıntılı olarak gösterilecek şekilde bilançonun pasifinde özel bir fon hesabına alınacaktır. Bilançonun pasifinde özel bir fon hesabına alınacak değer artış tutarı “ 522 Maddi Duran Varlık Yeniden Değerleme Artışları” hesabında takip edilecektir.

7.YENİDEN DEĞERLEME DEĞER ARTIŞININ VERGİLENDİRİLMESİ

Kanun maddesinde yeniden değerleme sonucunda pasifte özel bir fon hesabında gösterilen değer artışı tutarı üzerinden %5 oranında vergi hesaplanacağı ve hesaplanan bu verginin yeniden değerleme işleminin yapıldığı tarihi izleyen ayın 25 inci günü akşamına kadar mükelleflerin gelir veya kurumlar vergisi yönünden bağlı olunan vergi dairesine beyan edilip ve aynı süre içerisinde ödeneceği hükme bağlanmıştır.

8.DEĞERLEMEYE TABİ TUTULAN TAŞINMAZLARIN ELDEN ÇIKARILMASI

Yeniden değerlemeye tabi tutulan taşınmazların elden çıkarılması halinde, pasifte özel bir fon hesabında gösterilen değer artışlarının, kazancın tespitinde dikkate alınmayacağı hükme bağlanmıştır. Bu kapsamda taşınmazın ve buna ait amortismanların yeniden değerlenmiş tutarı dikkate alınarak satış kazancı hesaplanacak ancak pasifte özel fon hesabında gösterilen değer artış tutarı, satış kazancına dahil edilmeyecektir. Tebliğ’de yapılan açıklamaya göre değer artış tutarı fon hesabı kayıtlarında kalmaya devam edecektir.

9.UYGULAMAYA İLİŞKİN ÖRNEK

1- Tam mükellefiyete tabi X A.Ş. 2012 Ocak ayında 250.000,00.-TL bedel ile aktifine kaydettiği bina için 25/05/2018 tarihi itibarıyla hiç amortisman ayırmamıştır. Kurumun 27.09.2018 tarihinde VUK geçici madde 31 kapsamında yeniden değerleme uygulamasından yararlanılması halinde yapılacak işlemler aşağıdaki gibidir.

   

YILI

Yeniden Değerleme Formülü

Yeniden Değerleme Oranı

Yeniden Değerlemeye Esas Tutar

Yeniden Değerlenmiş Tutar

 
     

BİNA

TAŞINMAZ

2012 Ocak

2018 Nisan

Yİ-ÜFE/2012 Şubat Yİ-ÜFE

341,88/202,91=1,68488

250.000,00

421.220,00

 
 

Olması Gereken  Birikmiş Amortisman

2018 Nisan

Yİ-ÜFE/2012 Şubat Yİ-ÜFE

341,88/202,91=1,68488

35.000,00

58.970,80

 
 

 

  • 333 Sıra Nolu VUK GT kapsamında faydalı ömür binalar için 50 yıl olarak belirlenmiştir.
  • Amortisman oranı 1/50= 0,02, 250.000,00 * 0,02= 5.000,00.- TL yıllık amortisman tutarı olup olması gereken amortisman ise 5.000,00 * 6 yıl = 35.000,00.- TL’ dir.
  • 2018 yılı geçici vergi dönemleri ihmal edilmiştir.

Yeniden değerleme sonucu değer artışı; değerleme işlemi sonrası net bilanço aktif değerinden (421.220,00- 58.970,80= 362.249,20 TL), değerleme işlemi öncesi net bilanço aktif değerinin (250.000,00 – 35.000,00=215.000,00 TL) indirilmesi suretiyle hesaplanan (421.220,00-215.000,00)= 206.220,00.TL olacaktır.

Söz konusu bu değer artışı üzerinden 206.220,00*0,05= 10.311,00.-TL vergi hesaplanacaktır. Hesaplanan bu verginin Ekim ayının 25 inci günü akşamına kadar kurumlar vergisi yönünden bağlı olunan vergi dairesine beyan edilip ödenmesi gerekmektedir.

Yeniden değerleme işlemine ilişkin muhasebe kayıtları ise aşağıdaki gibi olacaktır.

---------------------------------- XX/09/2018 -----------------------------------------

 

252 BİNALAR HESABI                           230.190,80.-TL              

                         257 BİRİKMİŞ AMORTİSMANLAR           23.970,80.-TL

                         522 MDV YENİDEN DEĞERLEME         206.220,00.-TL

                                ARTIŞLARI

*Yeniden değerleme işlemi

---------------------------------- XX/10/2018 -----------------------------------------

 

770 GENEL YÖNETİM GİDERLERİ        10.311,00.-TL         

       770.01 KKEG

                         360 ÖDENECEK VERGİ VE FONLAR    10.311,00.-TL

                               

*Yeniden değerleme işlemine ait vergi tahakkuku

---------------------------------- XX/10/2018 -----------------------------------------

SONUÇ

7144 sayılı Kanun’un 5 inci maddesi ile VUK’a eklenen geçici 31 inci madde, bilanço esasına göre defter tutan tam mükellef gelir ve kurumlar vergisi mükelleflerine, tarihi maliyetle aktife aldıkları taşınmazlarının değerini 31.09.2018 tarihine kadar bir defaya mahsus olmak üzere yeniden değerleme olasılığı sağlamıştır. Taşınmazlarını yeniden değerlemeye tabi tutan mükellefler amortisman ayırmaya sahip olmakta olup yeniden değerleme üzerinden amortisman ayırmanın mükelleflere maliyeti ise ödeyecekleri %5 vergi olmaktadır. Arazi ve arsalar açısından ise uygulanacak olan değerleme  de amortisman ayrılması olmayacağı için  değerleme sonucunda sadece aktifte ve özkaynaklarda oluşan olumlu bir sonuç olacaktır.

 

Söz konusu tebliğe aşağıdaki bağlantı yoluyla ulaşabilirsiniz.

Taşınmazlarda Yeniden Değerleme Uygulaması (7144 Sayılı “Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun)

         

                                                                                                                                                                                                                      Saygılarımızla

ÇINAROĞLU YEMİNLİ MALİ MÜŞAVİRLİK